Hilfe bei Maßnahmen zur Immobilienrettung

Tipps von Dipl.-Kfm. Markus Libera, Rechtsanwalt

Hilfe bei Maßnahmen zur Immobilienrettung

Mit dieser Website möchten wir Immobilieneigentümern mit finanziellen Problemen Hilfe bei Maßnahmen zur Immobilienrettung leisten und sie für die rechtlichen Überlegungen im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Immobilienrettung sensibilisieren.

Als Ansprechpartner kommen für betroffene Immobilieneigentümer in erster Linie qualifizierte Rechtsanwälte in Betracht. „Der Rechtsanwalt ist der berufene unabhängige Berater und Vertreter in allen Rechtsangelegeneheiten.“ – heißt es in § 3 Abs. 1 Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO).

Im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Immobilienrettung stellen sich regelmäßig zahlreiche Rechtsfragen. Oft müssen nicht nur Bestand und Umfang von Forderungen geprüft, sondern auch Vollstreckungsschutz beantragt und Maßnahmen zur Umschuldung – oder Alternativen zur Umschuldung, wie die Übertragung auf einen Investor – juristisch geprüft und bewertet werden.

Nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) sind zur uneingeschränkten Rechtsberatung nur Rechtsanwälte befugt. Das Rechtsdienstleistungsgesetz schützt die Rechtssuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen.

Daher sollten sich betroffene Immobilieneigentümer an erster Stelle immer an qualifizierte Rechtsanwälte wenden. Bedürftige Eigentümer können Beratungshilfe oder Prozesskostenhilfe beantragen und einen Anwalt ihrer Wahl beauftragen.

Neben Tipps zur Immobilienrettung haben wir auf der Website eine Auswahl typischer Rechtsmittel und Rechtsbehelfe zusammengestellt sowie eine Sammlung mit nützlichen Links.

Für weitere Auskünfte stehen wir gerne zur Verfügung.

Willkommen!

Wir beraten und vertreten Eigentümer in der Krise.

Hilfreiche Tipps zur Immobilienrettung

Unsere Kompetenzen

  • Immobilienrecht und Grundstücksrecht

  • Bankrecht und Kapitalmarktrecht

  • Recht der Zwangsversteigerung und Teilungsversteigerung

  • Zwangsvollstreckungsrecht und Insolvenzrecht

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1. Anwaltliche Schuldnerberatung

Die Beratung von Immobilieneigentümern mit finanziellen Problemen und bei Maßnahmen zur Immobilienrettung stellt immer etwas Besonderes dar.

Oft muss in kurzer Zeit mit einer Vielzahl von Gläubigern Kontakt aufgenommen werden. Bestand und Umfang der Forderungen müssen erfragt und geprüft werden und im Falle von Zwangsmaßnahmen – wie Lohnpfändung, Kontopfändung oder Zwangsversteigerung – kurzfristig Vollstreckungsschutz beantragt werden.

Daneben soll der drohende Verlust des Immobilieneigentums langfristig abgewendet werden. Hierzu müssen Maßnahmen der Umschuldung oder Alternativen zur Umschuldung – wie die Übertragung auf einen Investor oder eine Immobilienverrentung – juristisch geprüft und bewertet und gegebenenfalls Alternativen zur Immobilienrettung entworfen werden.

Schuldnerberatung ist Rechtsberatung und zur uneingeschränkten Rechtsberatung sind in Deutschland nur Rechtsanwälte befugt.

Rechtsanwälte sind unabhängig, verschwiegen, kompetent und vertreten nur die Interessen ihres Mandanten. Daher sollten sich Immobilieneigentümer bei finanziellen Problemen und den daraus resultierenden rechtlichen Folgen immer zuerst an einen Rechtsanwalt wenden.

Hilfesuchende, die nicht über ausreichende liquide Mittel verfügen, können Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe beantragen und dadurch anwaltliche Hilfe bei Maßnahmen zur Immobilienrettung erhalten.

1. Tipp zur Immobilienrettung: Anwaltliche Schuldnerberatung
2. Tipp zur Immobilienrettung: Qualifizierte Immobilienbewertung

2. Qualifizierte Immobilienbewertung

Eine realistische und marktgerechte Immobilienbewertung ist die Grundlage aller Überlegungen und Maßnahmen zur Immobilienrettung und sollte durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfolgen.

Ein Sachverständigengutachten unterscheidet sich grundlegend von automatisierten Immobilienbewertungen oder kostenlosen Einschätzungen von Immobilienmaklern und stellt sicher, dass der Immobilieneigentümer Kenntnis über den aktuellen Verkehrswert seiner Immobilie erhält.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind darauf vereidigt, dass sie ihre Aufgaben unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch erfüllen.

Die von ihnen erstellen Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB sind nicht nur zur Vorlage bei Gericht und Behörden geeignet, sondern werden auch von den finanzierenden Kreditinstituten und anderen Gläubigern anerkannt.

Das Honorar für den Sachverständigen ist frei verhandelbar, oft orientiert man sich am geschätzten Verkehrswert der Immobilie und am Schwierigkeitsgrad der Wertermittlung.

3. Anwaltliche Vertretung gegenüber Banken und Sparkassen

Oftmals lassen sich Kündigungen der Immobilienkredite – trotz Vorliegen der gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen –  durch eine professionelle anwaltliche Vertretung gegenüber den Kreditinstituten – und Unterbreitung seriöser Lösungsvorschläge – zeitlich befristet vermeiden.

Aber auch wenn die Immobilienfinanzierung gekündigt wurde, kann mit den Kreditinstituten manchmal eine befristete Stundungsvereinbarung geschlossen und damit ein Antrag auf Zwangsversteigerung verhindert werden.

Kommt es zur Umschuldung oder zum Verkauf der Immobilie ist mit den zuvor finanzierenden Kreditinstituten oftmals über die Lastenfreistellung zu verhandeln. In Fällen, in denen die Immobilie werterschöpfend belastet ist, kann unter Umständen auch ein Teilerlass der Darlehensforderung vereinbart werden.

In jedem Fall sollten der Bestand und der Umfang einer etwaig vom Kreditinstitut geltend gemachten „Vorfälligkeitsentschädigung“ anwaltlich geprüft werden, da es sich in der Regel um hohe, vom Darlehensnehmer zu zahlende Summen handelt.

3. Tipp zur Immobilienrettung: Anwaltliche Vertretung gegenüber Banken und Sparkassen
4. Tipp zur Immobilienrettung: Anwaltliche Prüfung von Umschulungsangeboten nach Darlehenskündigung

4. Anwaltliche Prüfung von Umschuldungsangeboten

Der Wunsch nach einer Darlehensverlängerung oder Anschlussfinanzierung wird von den „Hausbanken“ oft abgelehnt, wenn sich die Bonität des Immobilieneigentümers verschlechtert hat.

Einige – wenige – Kreditinstitute sind dafür bekannt, dass sie als „Spezialbanken“ Finanzierungslösungen auch für Kunden mit schlechter Bonität anbieten. Diese Spezialbanken ermöglichen Finanzierungen sogar noch bei laufender Zwangsversteigerung. Allerdings wird – für das aus Sicht der Bank höhere Ausfallrisiko – ein deutlich höherer Zinssatz berechnet.

Auch Fremdwährungsdarlehen werden zur Immobilienfinanzierung angeboten.  Das Immobiliendarlehen wird in fremder Währung aufgenommen und in fremder Währung zurückgezahlt. Die Auszahlung erfolgt jedoch in Euro. Die Risiken eines Fremdwährungskredits bestehen insbesondere darin, dass hohe Verluste drohen, wenn die fremde Währung aufgewertet wird.

Weichen die Finanzierungskonditionen – etwa aufgrund schlechter Bonität wegen SCHUFA-Einträgen – von den üblichen Konditionen der Hausbanken ab, sollte sich der Immobilieneigentümer ausführlich über die juristischen Risiken einer solchen Finanzierung und etwaige alternative Gestaltungen informieren.

5. Anwaltliche Prüfung von Angeboten zur „Immobilienrettung“

Im Internet finden sich viele Angebote zur „Immobilienrettung“, die eine Alternative zur Umschuldung bei einem Kreditinstitut darstellen möchten.

Manche Angebote versprechen, dass die Immobilie auch nach deren Veräußerung an einen Investor durch den bisherigen Eigentümer weiter genutzt werden kann („Investorenmodell“). Oft wird dem Veräußerer in Aussicht gestellt, die Immobilie – z.B. durch ein notarielles Rückübertragungsrecht – vom Investor zurückzuerlangen.

Andere Angebote räumen dem Veräußerer nicht nur ein Wohnrecht oder Nießbrauch, sondern auch eine monatliche Rentenzahlung ein. Diese Art der Immobilienverrentung wird sogar von manchen gemeinnützigen Institutionen angeboten. Eine Rückübertragung ist bei der Immobilienverrentung üblicherweise nicht vorgesehen.

Daneben gibt es zahlreiche weitere – teilweise auch dubiose – Gestaltungs- und Rettungsangebote.

Während Immobilieneigentümer bei einer herkömmlichen Umschuldung über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken und Sparkassen und über die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht geschützt werden, stehen sie Angeboten zur Immobilienrettung schutzlos gegenüber.

Bei den Angeboten zur Immobilienrettung steckt oft der „Teufel im Detail“ und ist für einen Laien kaum erkennbar. Um so wichtiger ist es, sich frühzeitig mit den Angeboten zur „Immobilienrettung“ zu befassen, anwaltliche Hilfe bei Maßnahmen zur Immobilienrettung in Anspruch zu nehmen und sich objektiv und rechtlich verbindlich zu deren Chancen und Risiken beraten zu lassen.

5. Tipp zur Immobilienrettung: Anwaltliche Prüfung von Angeboten zur "Immobilienrettung"
6. Tipp zur Immobilienrettung: Vorsicht vor Anfechtung nach AnfG und InsO

6. Vorsicht vor Anfechtung nach AnfG und InsO

Das Anfechtungsgesetz (vgl. §§ 1 ff AnfG) und die Insolvenzordnung (vgl. §§ 129 ff InsO) schützen Gläubiger vor bestimmten Vermögensübertragungen des Schuldners; anfechtbar können Rechtshandlungen sein (also Veräußerungen, Schenkungen, Belastungen der Immobilie mit Grundpfandrechten etc.), die in der Krise vorgenommen wurden und durch die die Gläubiger objektiv benachteiligt werden.

Darunter fallen z.B.

  • die Übertragung der Immobilie an Familienmitglieder oder andere nahestehende Personen oder
  • die Belastung der Immobilie mit Wohnrechten, Nießbrauch oder Grundschulden ohne gleichwertige Gegenleistung.

Die Folge der Anfechtung ist, dass der Gläubiger bzw. der Insolvenzverwalter vom Empfänger die Rückgewähr des empfangenen Gegenstandes verlangen kann (vgl. § 11 Abs. 1 AnfG bzw. § 143 Abs. 1 InsO) .

Die Vorschriften der Anfechtung nach dem Anfechtungsgesetz bzw. der Insolvenzordnung sind ausgesprochen kompliziert und immer wieder Gegenstand der Rechtsprechung. Daher sollten geplante Rechtshandlungen, die der Immobilienrettung dienen, vorab von einem Rechtsanwalt verbindlich geprüft werden, damit es später zu keinen bösen Überraschungen kommt.

7. Vorsicht vor Vollstreckungsvereitelung, § 288 StGB

Neben der zivilrechtlichen Anfechtung nach dem Anfechtungsgesetz und der Insolvenzordnung (siehe oben), können durch Vermögensverschiebungen in Zeiten der finanziellen Krise auch Straftaten verwirklicht werden und es kann zu einer Verurteilung der Beteiligten kommen.

Den Straftatbestand der Vereitelung der Zwangsvollstreckung nach § 288 StGB erfüllt, wer bei drohender Zwangsvollstreckung in der Absicht, die Befriedigung des Gläubigers zu vereiteln, Bestandteile seines Vermögens veräußert oder beiseite schafft.

Eine Immobilie kurz vor der Zwangsvollstreckung oder einem Insolvenzverfahren auf jemand anderen zu übertragen, nur um die Vollstreckung zu verhindern, ist keine gute Idee. Es droht nicht nur die Anfechtung der Übertragung (siehe oben), sondern auch ein Strafverfahren wegen Vollstreckungsvereitelung.

Wer leichtfertig auf die Bitten eines Familienangehörigen hört oder auf den Rat eines angeblichen „Experten für Immobilienrettung“ vertraut, kann sich später nicht auf einen strafbefreienden Irrtum berufen, wenn es zu einem Strafverfahren kommt. Denn an einen strafbefreienden, unvermeidbaren Verbotsirrtum werden von der Rechtsprechung strenge Anforderungen gestellt.

Wendet sich der Schuldner zunächst an einen auf dem betreffenden Rechtsgebiet versierten Anwalt, so hat er damit zunächst das Gebotene getan. Bei komplexen Sachverhalten und erkennbar schwierigen Rechtsfragen ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig jedoch sogar ein detailliertes schriftliches Gutachten des Anwalts erforderlich, um einen unvermeidbaren Verbotsirrtum des Mandanten zu begründen, der dann zur Straffreiheit führt.

7. Tipp zur Immobilienrettung: Vorsicht vor Vollstreckungsvereitelung, § 288 StGB

8. Tipp zur Immobilienrettung: Vorsicht vor Bankrottstraftaten, §§ 283 ff StGB

8. Vorsicht vor Bankrottstraftaten, §§ 283 ff StGB

Durch unbedachte Maßnahmen zur Immobilienrettung können auch Bankrottstraftaten nach §§ 283 ff StGB verwirklicht werden; der Katalog der Bankrottdelikte ist lang.

So wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft, wer

– „Bestandteile seines Vermögens, die im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens zur Insolvenzmasse gehören, beiseite schafft oder verheimlicht oder in einer den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft widersprechenden Weise zerstört, beschädigt oder unbrauchbar macht“ (§ 283 Abs. 1 Nr. 1 StGB)

oder

– „Rechte anderer vortäuscht oder erdichtete Rechte anerkennt“ (§ 283 Abs. 1 Nr. 4 StGB).

Eine Verurteilung wegen einer Bankrottstraftat nach §§ 283 ff StGB kann – neben einer empfindlichen Geld- oder Freiheitsstrafe – auch zur Versagung der Restschuldbefreiung in einem Insolvenzverfahren führen (§ 290 Abs. 1 Nr. 1 InsO).

Daher sollten geplante Maßnahmen zur Immobilienrettung immer vorab von einem Rechtsanwalt verbindlich geprüft werden. Auch hier sind an das Vorliegen eines unvermeidbaren Verbotsirrtums strenge Anforderungen zu stellen. Bei komplizierten Sachverhalten und Rechtsfragen sollte vorsichtshalber ein detailliertes schriftliches Gutachten erstellt werden (siehe oben).

9. Inanspruchnahme von Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe

Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe sind Formen der finanziellen Unterstützung für Rechtssuchende, die einen Rechtsanwalt beauftragen möchten und nur über ein geringes Einkommen verfügen.

Beratungshilfe kann für außergerichtliche Fälle beantragt werden, insbesondere auch für die Vertretung gegenüber den beteiligten Gläubigern oder für die Durchführung eines außergerichtlichen Einigungsversuchs mit allen Gläubigern. Im Rahmen des außergerichtlichen Einigungsversuchs nach § 305 InsO spielen außergerichtliche Schuldenbereinigungspläne eine bedeutende Rolle. Darin werden den Gläubigern unter Berücksichtigung der Vermögens-, Einkommens- und Familienverhältnisse des Schuldners Vorschläge zur Schuldenbereinigung unterbreitet. Für die Durchführung des außergerichtlichen Einigungsversuchs kommen – neben Rechtsanwälten als geeignete Personen – auch öffentlich zugelassene Schuldnerberatungsstellen als geeignete Stellen nach § 305 Abs. 1 Nr. 1 InsO in Betracht.

Prozesskostenhilfe wird zur Durchsetzung eigener Rechte in einem gerichtlichen Verfahren gewährt, wenn die Partei bedürftig ist und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung hinreichend Aussicht auf Erfolg hat, z.B. auch für die Aufhebung der Gemeinschaft von Immobilieneigentümern im Wege der Teilungsversteigerung.

Bewilligt das Gericht Beratungshilfe oder Prozesskostenhilfe, bezahlt die Staatskasse die Gebühren für den eigenen Anwalt und – im Falle der Prozesskostenhilfe – auch die Gerichtskosten.

9. Tipp zur Immobilienrettung: Inanspruchnahme von Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe
10. Tipp zur Immobilienrettung: Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe des Vollstreckungsgerichts

10. Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe

Der gerichtliche Vollstreckungsschutz eröffnet dem Schuldner die Möglichkeit, seine individuellen Bedürfnisse vor dem Vollstreckungsgericht vorzutragen und eine Überprüfung der Zwangsvollstreckung durch das Gericht zu bewirken.

Vollstreckungsschutz besteht nicht nur bei der Pfändung von Arbeitseinkommen oder bei der Pfändung von Konten, sondern auch bei der Zwangsversteigerung und Teilungsversteigerung. Kommt das Gericht bei einem Verfahren auf Zwangsversteigerung zu der Überzeugung, dass die gesetzlichen Voraussetzungen des Vollstreckungsschutzes vorliegen, kann das Verfahren einstweilen eingestellt oder aufgehoben werden.

Die klassische Vollstreckungsschutzvariante im Verfahren auf Zwangsversteigerung ist die einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG. Hier kann eine einstweilige Einstellung für längstens 6 Monate durch das Gericht angeordnet werden. Voraussetzung für die Einstellung nach § 30a ZVG ist, neben der rechtzeitigen Antragstellung des Schuldners,  dass „Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird“ und, dass „die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht“.

In der Zwangsversteigerung kann der Immobilieneigentümer auch Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO beantragen und kann das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung dann „ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist“.

Zwar ist es ratsam, sich bei Maßnahmen zur Immobilienrettung anwaltlich beraten zu lassen, jedoch ist bei manchen Rechtsmitteln und Rechtsbehelfen die Vertretung durch einen Rechtsanwalt nicht zwingend vorgeschrieben.

Vollstreckungsschutz wird bei den zuständigen Vollstreckungsgerichten beantragt. Die Entscheidungen des Vollstreckungsgerichts sind regelmäßig mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar.

11. Anträge und Erklärungen zu Protokoll der Geschäftsstelle

Vollstreckungsschutzanträge (siehe oben) sind entweder schriftlich oder persönlich zu Protokoll der Geschäftsstelle zu erklären.

Soweit Anträge und Erklärungen in Gerichtsverfahren zu Protokoll der Geschäftsstelle abgegeben werden können, nimmt die Rechtsantragsstelle des Amtsgerichts diese entgegen (vgl. §§ 129 a, 496 ZPO).

Auch ein Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung, § 30 a ZVG, oder ein Antrag auf Vollstreckungsschutz, § 765 a ZPO, müssen daher nicht schriftlich formuliert, sondern können auch zu Protokoll der Geschäftsstelle erklärt werden. Telefonische Erklärungen zu Protokoll der Geschäftsstelle sind dagegen nicht möglich, der Erklärende hat persönlich anwesend zu sein.

Der Schuldner sollte zu dem Termin alle Unterlagen, die für das gerichtliche Verfahren relevant sein können, mitbringen. Sinnvoll kann es auch sein, Nachweise über das derzeitige Einkommen und Vermögen mitzubringen. In jedem Fall ist der Personalausweis oder Reisepass vorzulegen.

Die Tätigkeit der Rechtsantragsstellen beschränkt sich auf die Entgegennahme der Erklärungen und auf die Formulierungshilfe bei der Stellung von Anträgen.

Rechtsberatung dürfen die Rechtsantragsstellen nicht anbieten. Eine Antwort auf die Frage nach den Erfolgsaussichten kann daher nur ein Rechtsanwalt geben.

Für die Protokollierung des Antrags oder der Erklärung werden keine Gerichtskosten erhoben.

Tipp zur Immobilienrettung: Anträge und Erklärungen zu Protokoll der Geschäftsstelle beim Amtsgericht für Zwangsversteigerungen
12. Tipp zur Immobilienrettung: Anwaltliche Beratung vor Insolvenzantragstellung (Privatinsolvenz und Regelinsolvenz)

12. Anwaltliche Beratung vor Insolvenzantragstellung

Im Falle der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens geht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Schuldners über sein Vermögen auf den Insolvenzverwalter über, § 80 Abs. 1 InsO.

Das Insolvenzverfahren umfasst grundsätzlich das gesamte Vermögen des Schuldners und daher auch die Immobilien im Eigentum des Schuldners. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird in das Grundbuch eingetragen.

Im Rahmen der Verwertung der Insolvenzmasse wird der Insolvenzverwalter die Immobilie entweder verkaufen oder versteigern. Nur im Falle einer werterschöpfenden Belastung kommt auch eine Freigabe aus dem Insolvenzbeschlag in Betracht.

Da der Immobilieneigentümer seinen Eigentumsanteil durch ein Insolvenzverfahren in der Regel verliert, sollte die Insolvenzantragstellung gut überlegt werden. Oftmals lässt sich ein Insolvenzverfahren mit Verfahren auf Restschuldbefreiung („Privatinsolvenz“) vermeiden und damit die zwangsweise Verwertung der Immobilie verhindern. Denn eine Insolvenzantragspflicht besteht nach § 15a InsO nur bei juristischen Personen und Gesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit. Für natürliche Personen besteht keine Insolvenzantragspflicht.

Allerdings werden auch an Rechtshandlungen natürlicher Personen strenge Anforderungen gestellt, die bei Überschuldung oder bei drohender oder eingetretener Zahlungsunfähigkeit vorgenommen werden (siehe oben). Um so wichtiger ist es, sich im Vorfeld eines möglichen Insolvenzverfahrens um anwaltliche Hilfe bei Maßnahmen zur Immobilienrettung zu bemühen.

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Dipl.-Kfm. Markus Libera
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